Вопрос о том, какие выплаты, получаемые физическим лицом по договору аренды, подлежат уплате страховых взносов в Пенсионный фонд РФ (ПФР) и Фонд обязательного медицинского страхования (ФОМС), часто вызывает затруднения у арендодателей и бухгалтеров. В статье разберём нормативную базу, практические примеры и порядок расчёта взносов.

Нормативно‑правовая база

1. Трудовой кодекс РФ (ст. 236‑238) – определяет, какие выплаты считаются заработной платой и подлежат обязательному страхованию.
2. Федеральный закон № 212‑ФЗ «О страховых взносах» от  г. – основной документ, регулирующий порядок начисления и уплаты страховых взносов.
3. Постановление Правительства РФ № 151 от  г. – уточняет порядок расчёта страховых взносов за выплаты, не связанные с трудовыми отношениями.
4. Разъяснение Минфина от № 03‑15‑05/73259 – конкретизирует, что выплаты, связанные с арендой недвижимости, не являются заработной платой и, как правило, не облагаются страховыми взносами, если они не являются вознаграждением за труд.

Что считается «выплатой по договору аренды»?

По закону под арендой понимается передача арендодателем (собственником) имущества (недвижимости, оборудования и т.п.) во временное пользование арендатору за плату. Выплаты, связанные с этим договором, могут включать:

• Арендную плату (основную и дополнительные платежи, например, за коммунальные услуги, если они включены в договор).
• Штрафы за просрочку оплаты аренды.
• Возмещение расходов, связанных с ремонтом или обслуживанием арендованного имущества, если они возлагаются на арендатора.

Какие выплаты подлежат страховым взносам?

Согласно вышеуказанным нормативным актам, страховыми взносами облагаются только те выплаты, которые можно квалифицировать как заработную плату (трудовые вознаграждения). Поэтому:

Не облагаются страховыми взносами

• Чистая арендная плата, получаемая арендодателем за предоставление имущества.
• Штрафы за просрочку платежей.
• Возмещение расходов, связанных с обслуживанием арендованного имущества, если они не являются вознаграждением за труд.
• Платежи, полученные в рамках гражданско‑правовых договоров (например, договоров подряда, оказания услуг), если они не связаны с трудовыми отношениями.

Облагаются страховыми взносами

В редких случаях арендные выплаты могут стать объектом страховых взносов, если они фактически представляют собой:

• Вознаграждение за выполнение работ, связанных с управлением или обслуживанием арендованного имущества, если такие работы выполняются на основании трудового договора.
• Платежи, которые в реальности являются заработной платой (например, если арендодатель одновременно является работодателем и выплачивает сотруднику «арендную плату» за выполненные им функции).

Практический пример расчёта

Допустим, арендодатель получает от арендатора 150 000 ₽ в месяц в виде арендной платы. Поскольку это чистая арендная плата, страховые взносы не начисляются.

Если же в договоре указано, что часть суммы (например, 20 000 ₽) – это вознаграждение за работу управляющего, то эта часть считается заработной платой и подлежит обязательному страхованию.

Расчёт взносов за вознаграждение 20 000 ₽ (2026 год)

Порядок уплаты и отчётности

1. Определить, какая часть выплаты относится к заработной плате.
2. Сформировать расчётный лист (платёжную ведомость) в бухгалтерской системе.
3. Начислить страховые взносы по ставкам, действующим на текущий год.
4. Сдать отчётность в ПФР и ФОМС в сроки, установленные законодательством (обычно до 15‑го числа месяца, следующего за отчётным).
5. Оплатить взносы через банковскую систему или через личный кабинет налогоплательщика.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Нужно ли платить страховые взносы, если арендодатель получает арендную плату от юридического лица?

Нет. Арендная плата – это доход от гражданско‑правового договора, не являющийся заработной платой, поэтому страховые взносы не начисляются.

Вопрос 2: Как доказать налоговым органам, что полученные средства – арендная плата, а не заработная плата?

Необходимо предоставить:

• Договор аренды с указанием суммы и условий оплаты.
• Счета‑фактуры или акты приёма‑передачи, подтверждающие факт аренды.
• Банковские выписки, где отражены платежи по договору.

Вопрос 3: Что делать, если часть арендной платы включала компенсацию за работу управляющего?

Разделить полученную сумму на две части: чистая арендная плата (не облагается) и вознаграждение за труд (облагается). Для этого рекомендуется оформить отдельный трудовой договор с управляющим.

Рекомендации для арендодателей

• Чётко фиксировать в договоре аренды, что выплата является арендной платой, а не вознаграждением за труд.
• При необходимости выплачивать сотрудникам вознаграждение за работу с арендованным имуществом – оформлять отдельный трудовой договор.
• Вести отдельный учёт доходов от аренды и доходов от трудовой деятельности.
• Регулярно проверять актуальные ставки страховых взносов и сроки сдачи отчётности.

Выплаты физическому лицу по договору аренды в большинстве случаев не подлежат страховым взносам, так как они не являются заработной платой. Однако при смешении арендных и трудовых выплат необходимо тщательно разделять их в бухгалтерском учёте, чтобы избежать штрафов и недоразумений с налоговыми органами.