Кратко: Если вы сдаёте жилую или нежилую недвижимость в качестве физического лица, то к полученному доходу применяется только налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов. Страховые (социальные) взносы в этом случае не начисляются.

Если же вы оформлены как индивидуальный предприниматель (ИП) и включили аренду недвижимости в перечень видов деятельности, то к доходу добавляются обязательные страховые взносы в Пенсионный фонд РФ (ПФР) и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФОМС). Размер взносов зависит от выбранной системы налогообложения.

Правовая база

1. Налоговый кодекс РФ (части первая‑третья) – статья 214 «Налог на доходы физических лиц».
2. Федеральный закон № 213‑ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании».
3. Федеральный закон № 326‑ФЗ «Об обязательном медицинском страховании в Российской Федерации».
4. Постановление Правительства РФ № 55‑м от «Об упрощённой системе налогообложения для индивидуальных предпринимателей».
5. Налоговый кодекс РФ, глава 26 – «Налог на профессиональный доход (самозанятые)».

Кто обязан платить страховые взносы?

2.1 Физическое лицо (не ИП)

• Доход от аренды облагается НДФЛ (13 % – резиденты, 30 % – нерезиденты).
• Страховые взносы не начисляются. Это правило действует независимо от того, сдаёте вы квартиру, дом, коммерческое помещение или гараж.
• Исключение – если арендодатель одновременно является самозанятым (НПД). В этом случае налог составляет 4 % (для физических лиц‑плательщиков НДФЛ) или 6 % (для нерезидентов), но страховые взносы также не требуются.

2.2 Индивидуальный предприниматель (ИП)

Если в уставе ИП указана деятельность «аренда недвижимости», то к доходу добавляются страховые взносы. Их размер зависит от выбранного режима налогообложения:

2.3 Пенсионеры

Пенсионеры, получающие доход от аренды как физические лица, не обязаны платить страховые взносы. Их пенсия может быть уменьшена только в случае, если они оформятся как ИП и начнут платить взносы – в этом случае часть взносов учитывается при расчёте будущей пенсии.

Как правильно оформить доход от аренды

3.1 Для физических лиц

1. Подайте декларацию 3‑НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за отчётным.
2. Укажите в декларации полученный доход от сдачи в аренду и примените налоговую ставку 13 % (или 30 % для нерезидентов).
3. Оплатите налог до 15 июля (если декларация подана в срок) или до 15 июля следующего года (при подаче после срока).

3.2 Для ИП

1. Включите код ОКВЭД 68.31 «Аренда и управление собственным или арендованным имуществом» в учётную регистратуру.
2. Выберите систему налогообложения (обычно УСН «Доходы» – проще).
3. Вести бухгалтерию (книга учёта доходов и расходов) и ежеквартально уплачивать страховые взносы.
4. Подать налоговую декларацию (УСН) до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля.

Примеры расчётов

Пример 1. Физическое лицо, резидент

Годовой доход от аренды квартиры – 1 200 000 ₽.

• НДФЛ = 1 200 000 ₽ × 13 % = 156 000 ₽.
• Страховые взносы = 0 ₽.

Пример 2. ИП на УСН «Доходы»

Годовой доход от аренды – 1 200 000 ₽.

• Налог УСН = 1 200 000 ₽ × 6 % = 72 000 ₽.
• Пенсионные взносы = 1 200 000 ₽ × 12 % = 144 000 ₽ (но не менее 15 % от МРОТ ≈ 13 500 ₽).
• Медицинские взносы = 1 200 000 ₽ × 5,1 % = 61 200 ₽.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Можно ли избежать страховых взносов, став ИП? – Да, если вы оформитесь как самозанятый (НПД) и будете платить налог 4 % (для резидентов) без обязательных взносов.
• Влияет ли сдача в аренду на размер будущей пенсии? – Для физических лиц без ИП – нет. Для ИП страховые взносы учитываются при расчёте пенсии, но они также увеличивают будущие выплаты.
• Можно ли сдавать квартиру без регистрации в налоговых органах? – Нет. Любой доход, полученный в России, подлежит декларированию и налогообложению.
• Нужен ли мне бухгалтер, если я ИП? – Формально не обязателен, но без учёта доходов и расходов легко ошибиться в расчёте взносов и налогов.
• Что делать, если арендная плата получена в иностранной валюте? – Доход необходимо конвертировать в рубли по курсу ЦБ РФ на день получения и задекларировать в рублях.

Рекомендации экспертов

Для большинства владельцев недвижимости, сдающих её в аренду как частное лицо, оптимальным решением будет:

• Оставаться физическим лицом, подавать декларацию 3‑НДФЛ.
• Вести простой реестр полученных арендных платежей (можно в Excel).
• Не открывать ИП, если только не планируется масштабный бизнес с несколькими объектами.

Если вы планируете сдавать более 5‑10 объектов, вести ремонтные работы, нанимать сотрудников – имеет смысл оформить ИП и выбрать упрощённую систему налогообложения, чтобы иметь возможность списывать расходы (ремонт, коммунальные услуги, рекламу) и одновременно уплачивать страховые взносы, которые в дальнейшем могут повысить вашу будущую пенсию.